2024年記事一覧

リノベーションは固定資産税が上がる？下がる？

こんにちは！ 🙂 

気づけばもう9月に入りましたね。私は年々季節の移り変わりが早く感じます。

 

さて今回は、リノベーションによって固定資産税にどう影響するのかお話したいと思います。

 

まず、固定資産税についての基本的な内容を押さえておきましょう。

固定資産税とは、土地や家屋などの建物、償却資産といった固定資産に対してかかる地方税のことです。

地方税のため、国に納めるのではなく、固定資産の所在する市町村に納める税金です。この税金が発生するタイミングは、毎年1月1日で、その時の所有者が支払うこととなります。

建物や土地に関する固定資産税は、所有する固定資産の課税標準額に、標準税率となる1.4％を掛けて求めることが基本です。

課税標準額とは、固定資産税を課税する対象となる金額のことです。

そして、この算出の元となる固定資産税評価額は、3年に1度、評価替えが行われます。評価替えとは、資産価格の変動に応じて、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直すことをいいます。

 

続いては本題です。リノベーションによって固定資産税は増減するのかですが、結論から言いますと、リノベーションの内容によっては固定資産税に影響する場合があります。しかし、すべてのリノベーションが影響するわけではありません。

 

家屋の劣化にともない、生活していく上で必要に応じて行う部分的なリノベーションであれば、固定資産税は変わらないケースが多いです。つまり、年月が経つことで発生する補修に関しては、一般的に固定資産税に影響しません。

 

一方で、「建築確認申請」が必要となる大幅なリノベーションの場合、建物としての価値が上がり、固定資産税が増える可能性もあります。また、リノベーションにより、不動産登記の変更が必要になった場合も、固定資産税が増える可能性があります。

 

では、具体的に事例を用いてお話いたします。

 

〇固定資産税が上がる可能性のあるリノベ

・床面積が増えるリノベ

増築をともなうリノベーションの場合は、固定資産税が上がる可能性があります。たとえば、新たに部屋を増築したり、平屋の家屋を2階建てにしたりする場合が該当します。こうしたリノベーションは、住宅の総合的な床面積が変わるため、建築確認申請と不動産登記の変更が必要です。固定資産税標準額は、延床面積をもとに算出します。そのため、増築により面積が増えた家屋は、そのぶん固定資産税も増える可能性があります。

 

・用途変更をするリノベ

もともと住居として使用していた建物を、事務所や店舗用としてリノベーションした場合、建物の種類が変わるため建築確認申請と不動産登記の変更が必要となります。これにともない、登記の変更手続きをした旨が自治体に伝わり、改めて評価額が決定します。リノベーションによって建物の価値が変わることで、固定資産税も高くなる可能性があります。

 

・住宅の主要構造部に関わるリノベ

木造3階建ておよび鉄骨2階建ての住宅の場合、建物の主要構造部に手を加えるときは、建築確認申請を要します。

主要構造部とは、柱や壁、床、屋根、梁、階段など、建築物の構造上、重要な役割を果たしている部分のことです。

また、柱や壁、床、屋根、梁、階段といった骨組みだけを残し、これに新たな壁や屋根、各種の屋内工事などを施していくリノベーションのことを「スケルトンリノベーション（スケルトンリフォーム）」と呼びます。

こちらも大規模な修繕にあたり、同じく木造3階建ておよび鉄骨2階建ての住宅の場合、建築確認申請を必要とします。

こうした大幅なリノベーションは、住宅の見た目だけでなく、機能性・耐久性・安全性などが向上することになります。そのため、必然的に建物の価値が上がり、固定資産税も高くなる可能性があるのです。

 

〇固定資産税が下がる可能性のあるリノベ

・耐震改修工事

家屋によっては、耐震改修工事を行い申告することで、固定資産税の減額を受けられる可能性があります。減額の対象となれば、工事完了の翌年度から2年分、固定資産税が1/2となります。ただし、改修前の建物が昭和57年1月1日よりも前に建てられたものであること、新しい耐震基準を満たすことなどの条件があります。

 

・省エネ住宅へのリノベ

窓、床、天井、壁の断熱改修工事がこれにあたりますが、窓の工事は必須となります。加えて、50万円以上の費用を要し、改修後の床面積が50㎡以上、280㎡以下であることなども条件です。改修部位がいずれも平成25年省エネ基準相当に新たに適合することも必須です。

 

・バリアフリー改修工事

通路の幅を広げる、手すりを取り付ける、段差をなくすなど、高齢の方や障害のある方が住みやすいように、バリアフリー改修を行うこともあるでしょう。このような場合、一戸あたり100㎡の床面積相当分に関して翌年の固定資産税を1/3に減額する制度もあります。適用要件は複数あり、65歳以上の方、要支援・要介護認定を受けている方、障害がある方のいずれかが居住していることや、築年数が10年以上経過していることなど。そのほか、補助金などを含めず50万円以上の工事費用が発生した場合など、さまざまな要件を満たす必要があります。

 

・長期優良住宅化リフォーム

個人が住宅に対して一定の耐震リフォーム又は省エネリフォームを行い増改築認定を取得した場合、
当該住宅の固定資産税を軽減する措置を受けられる可能性があります。

50万円以上の費用を要し、改修後の床面積が50㎡以上、280㎡以下など要件を満たす必要があります。

 

いずれの項目も、詳しくは国土交通省のホームページをご覧ください。

 

うまくリノベーションをして固定資産税を軽減したいものですね♪

今回も最後までご覧いただきありがとうございました。 🙂 

 

引用：リノベる。JOURNAL/https://www.renoveru.jp/journal/16646

日本の住まいの歴史

こんにちは！ 🙂 

私はいよいよ2級建築士の試験本番が迫ってきて勉強に追われる毎日です。

 

さて、今回は日本の住まいの歴史についてお話したいと思います。

 

日本の住宅の歴史は、遥か縄文時代の竪穴式(たてあなしき)住居にさかのぼります。その後柱を地面に埋めた掘立柱建物(ほったてばしらたてもの)で建物規模が大きくなり、屋根空間の下を基盤の目に仕切る総柱型建物、自然石の上に柱を建てる礎石建物、伝統構法を経て現在の在来工法へと変換しました。

 

竪穴式住居とは、地面を円形や方形に掘り、その中心に柱を建て、梁や垂木をつなぎ合わせて家の骨組みを作り、土や葺などの植物で屋根を葺いた建物です。規模の大きなものは、室町時代まで利用されていたそうです。

 

鎌倉時代以降は、掘立柱建物といわれる柱を地面に埋めて建物をつくる工法が長く庶民の住宅で用いられており、17世紀後半以降に石の上に柱を建てる礎石建物、伝統構法が建てられるようになりました。

石の上に柱を建てる礎石建物自体は古くから中国や朝鮮半島より日本に伝わっていましたが、限られた建物でしか用いられませんでした。

その理由としては、自然災害の多い日本の気候風土では地面に掘った穴に柱を埋めて固定する掘立柱建築が、伝統構法の柔構造ではなく剛構造ながら柱の太さに関係なくある程度地震や台風に耐えることが可能であり、しかも建築費が安く技術的にも簡単だったので庶民の住宅に採用されていたからだそうです。

 

中世以降は、総柱型建物と言われる建物が主流になっていました。

母屋(もや)という屋根を支える天井より上の構造の空間と、屋外空間の庇を持ち、内部空間は基盤の目のように柱の間隔が2ｍ～2.4ｍ前後で統一された建物です。

 

江戸時代の封建制度時は住居に使われる材料や家の間取りや規模などに厳しい制約が課されていたそうです。

床の間、畳、瓦屋根などは貴族や武士階級だけに許されたものでした。

 

やがて柱と柱の間に間仕切壁が設けられ、部屋として細分化され現在の住宅へと変化してきました。

 

日本の住宅は様々な変遷を辿って進化してきたということが私も勉強になりました。

何かの歴史を探求してみると新しい発見がありますよね♪

今回も最後までご覧いただきありがとうございました。

 

引用：古民家の調査と再築/川上幸生

 

 

 

「伝統工法による耐震補強」と「建築基準法による耐震補強」の違い　～その１～

こんにちは！

北陸に大きい台風が近づいているとのニュースがありましたので、皆様お気を付けください。 😥 

 

さて、今回は「伝統工法による耐震補強」と「建築基準法による耐震補強」の違いについてシリーズに分けてご説明したいと思います。

 

まず、伝統工法についてご説明します。

そもそものお話、伝統工法は在来工法と特性が異なります。そのため、耐震補強は特別な配慮が必要になります。

基本的には、耐震補強の前に傷んだ箇所の補修を優先します。

伝統工法の構造は木組み・通し貫でつながっている建物のため、弱い所だけを補強すると全体のバランスが崩れてしまいます。

 

また、伝統工法耐震補強には禁じ手が3つございます。

1.筋交いを用いてはいけない

伝統工法は曲げ系の構造体です。筋交いの補強を用いると柱の曲げを抑えてしまうため、余計な応力を発生させてしまいます。

 

2.金物補強は行わない

仕口など接合部への金物補強も被災時に柱・梁の破壊を招いてしまいます。

弱い接合部だった場合、木組みにより粘りを持たせる補強を行います。

仕口が傷んでいる場合、部材の補修を行い組み直しを行います。

どうしても金物補修を行わなければならない時には、耐力の小さいものを使用します。

 

3.石場建てにアンカーボルトは使わない

石場建ての場合は、石場建てが免震要素のため、基礎補強などはせずにアンカーボルトも使わないようにします。

柱が傷んでいるときは柱に添え柱をするなどして補修し、同じく石場建てとします。

 

そして、伝統工法の耐震補強の手法は3つございます。

1.壁を増やす

既存の壁を近い強度で新たに壁を増やして耐震性を補います。

天井から床までの壁を作る方法や、腰壁・垂れ壁を増やす方法があります。

 

2.柱を増やす

柱の曲げ抵抗はかなり効果があります。添え柱も効果的です。

 

3.差鴨居・足固めの活用

できるだけ開放的な間取りにしたい場合、差し鴨居・足固めを用います。

ただし、この補強は柱仕口に応力が掛かるので柱太さに注意が必要で、柱に添え柱を行うか、差鴨居・足固めをあまり太くしない配慮が必要になります。

 

以上が、伝統工法による耐震方法でした。

次回は、建築基準法による耐震補強についてお話したいと思います。

 

今回も最後までご覧いただきありがとうございました。 🙂 

 

 

 

 

 

 

そもそも古民家ってどういうもの！？

こんにちは！

私は、最近2級建築士の製図試験の本番が近づいていまして、勉強と仕事の両立を頑張っています。 😎 

 

さて！本題ですが、古民家とはそもそもどういうものなのかちゃんと理解できている方は少ないかと思います。

今回は古民家とは何かお話したいと思います。

 

「古民家」という言葉は建築基準法には記載がなく、日本建築史や民俗学にその定義が見られます。

「民家」とは一般庶民が住まう建物を指し、支配階級の住まいと対比して、「民屋」と呼ばれることもあります。

民家は伝統的な様式で造られた「農家」や「漁家」「商家」や「町家」の類です。それに中級から下級武士の「侍屋敷」を含み、それらの中で特に年代の古いものを「古民家」と言います。

築年数による区分は民俗学的にはないので、本書では国の「登録有形文化財制度」に合わせ、建築後50年以上を経過した建物で、かつ骨組みに木材を使用した木造軸組み構法の「伝統構法」と呼ばれる建築基準法制定前に多く建築された住宅と、建築基準法制定後に一般的に建築される「在来工法」と呼ばれる住宅を「古民家」と定義しています。

 

伝統構法住宅のメリットはたくさんあります。

・夏を快適に過ごす先人の知恵が施されている

・地震の力を上手に逃がす免震的構造

・地産地消の循環型建築

・四季の移り変わりを感じ、自然との共生ができる空間

・自然素材使用による人体に安心な空間

・開放的な間取りによる地域とのコミュニケーションが取りやすい住宅

・可変性に優れた就寝一体の住宅

・来訪者を気持ちよく迎えられる考え方。

 

それに対し、デメリットもございます。

・気密性・断熱性の低さによる冬の寒さ

・現在のライフスタイルに合わない来訪者中心の家長主義的間取り

 

こういったデメリットを生まれ変わらせるものがリノベーションになります。

断熱工事をして暖かく過ごせるようにしたり、今のライフスタイルにあった間取りに変えたりと、お客様のご希望やご予算に合わせ提案いたします。

ご相談はお気軽にお問合せください。

 

当社のオープンハウスに電話が開通いたしましたのでお知らせします。

東保の家 電話番号：0763-77-4117

 

今回も最後までご覧いただきありがとうございました。 🙂 

伝統構法の耐震方法

こんにちは！

お盆休みも終わり、皆様いかがお過ごしでしょうか？ 🙂 

 

さて、今回は古民家の耐震についてのお話をしようと思います。

 

伝統構法の耐震改修を実施する際にはパネル型面格子壁や制震ダンパーと呼ばれるものなどを使用して免震的構造を活かした改修を行います。

1950年以前の古民家は伝統構法と呼ばれる建築工法で建てられており、地震時に揺れて地震の力を逃す免震的構造が特徴です。

現在の一般的な新築は、在来工法と呼ばれ、地震時にはできるだけ建物を揺らさない耐震的構造となっています。

伝統構法の耐震改修では免震的構造の建物を耐震的構造に改修することは建物の寿命そのものも短くすることにつながると考え、免震的構造を活かした再築基準による耐震改修を実施しています。

 

当社のオープンハウスである東保の家にも制震ダンパーを採用しております。

こちらのダンパーを計算により家全体に11か所入れました。

ダンパーが地震時に収縮することで建物が揺れすぎないように制震する役割を担っています。

 

こちらのダンパーを入れるメリットは、3つございます。

 

①繰り返しの地震に効果を発揮できることや、高い制震効果

阪神・淡路大震災を再現した実験においては、建物の揺れを吸収し、揺れ幅を約70％減少できたそうです。

東日本大震災においても、本震だけでなく繰り返し起こった地震にも効果を発揮し、翌日からも引き続き居住可能な状態だったそうです。

 

②メンテナンスフリー

使用しているオイルダンパーは住宅専用設計になります。

60年間想定の劣化促進試験においても性能が変わらないことを実証済みです。

中のオイル交換も必要ありません。

 

③低コストで設置可能・住まいの損傷リスクを大幅に軽減

その物件ごとのシュミレーションにより最適配置にて提案を行うため、低コストで高い制震効果を実現できます。

また、新築・改修ともに住まいの損傷を軽減し、補修費用の発生するリスクを大幅に軽減することができます。

 

さらに詳しい内容に関しましては、当社のオープンハウスである東保の家でご説明いたしますので、ぜひご予約お待ちしております。

 

今回もご覧いただきありがとうございました 😛 

 

 

引用：古民家の調査と再築/川上幸生

 

 

 

 

 

 

 

 

 

東保の家がグランドオープンしました！

こんにちは！

皆様お盆休みはどうお過ごしでしょうか？ 🙂 

 

古民家をリノベーションした、「東保の家」が8月10日にグランドオープンしました。

2日間で、計54組ご来場いただきました。ご来場ありがとうございました。

今後もオープンハウスになるので、ご予約(電話番号：0763-77-4117、またはメール)でいつでもご来場いただけます。

 

今回のリノベーションは、去年夏頃社内で設計コンペを行い、リノベチームでの設計協議を行いました。

工事期間は約半年になります。

 

今回完成したオープンハウスは家全体をしっかりと断熱・耐震しております。

家全体をリノベーションせずとも、ご予算に合わせて主に住まう部分だけを断熱するということや、一部を耐震してシェルターにするということもできます。

 

ご見学いただいた方からは「勉強になりました」「素敵でした」というお声をたくさんいただけました。

私自身もご来場いただけた方への接客を通して学ばせていただいたことがたくさんあります。

 

今後もご来場お待ちしております。

今回もご覧いただきありがとうございました。

 

 

「質の高い睡眠」は温湿度コントロールが大事！

こんにちは！

もうすぐお盆休みが近づいてきましたね♪

 

さて、今回は気温と睡眠の関係性についてお話したいと思います。

 

夜もむしむしとした温度が続いていて寝苦しく感じている方もいるのではないでしょうか。

夏の睡眠でポイントになるのは、エアコンの使い方です。

 

どんなに高気密・高断熱な住宅でも、保温できる水筒をイメージしていただくと分かりやすいと思いますが、一度エアコンで涼しい状態にしなければいけません。

その温度を魔法瓶のように保冷できるのが高気密・高断熱住宅です。

エアコン冷房は空気中の水分を外へ放出し、気化熱によって冷却・除湿するという仕組みです。

「前半冷房」の場合、エアコンが切れると、温度とともに室内の湿度も高くなります。

熱帯夜にエアコンが切れると、換気により屋外から暖かく湿った空気が室内に入ってくるため、皮膚温が上がるだけでなく、汗も乾きにくくなります。

深部体温(直腸温)が上がり、寝苦しい状態に陥ってしまいます。

また、「後半冷房」では、睡眠中の脳波のリズムが崩れてしまうこともわかりました。

 

高気密・高断熱の住宅は夏はエアコンによりすぐ涼しくなりますし、冬はすぐに温まるので快適です。

タイマーをかけてエアコンを切っても温度を一定時間は保つことができるので節約にもつながります。

 

今お住まいのおうちを快適に、より住まいやすくリノベーションしてみてはいかがでしょうか？

今回も最後までご覧いただきありがとうございました。 🙂 

 

引用：「質の高い睡眠」は温湿度コントロールがカギ/都築和代

 

 

 

 

北欧と北陸は似ている？！～ヒュッゲによる豊かな暮らし～

こんにちは！

北陸も梅雨明けとなり、外にいると危険なほど暑くなりましたね。 😳 

 

さて、今回は実は似ている北陸と北欧についてお話ししたいと思います。

当社は北欧思想が強い会社です。

新築では、スウェーデンハウスという輸入住宅も取り扱っております。

リノベーションでは、北欧と古民家の調和をコンセプトにしております。

 

なぜ、ここまで当社が北欧にこだわるのか…

その理由のひとつとして、北陸のくらしや気候が北欧とよく似ているから、ということが挙げられます。

冬は、雪が降ったり曇りの日が多く、寒い日が続き夜が長いこと。そして、暮らしやすさや幸福度が高いことが似ています。

 

北欧のデンマークには「ヒュッゲ」という習慣があります。

ヒュッゲとは、「ほっとくつろげる心地よい時間の過ごし方」や「その時間を過ごすことで生まれる幸福感や充実度を楽しむ暮らし方」のことです。

北欧の冬は日照時間がとても短く、だいたい4時間ほどです。そのため北欧の冬は、家での過ごし方を大切にしています。

ロウソクや暖炉、柔らかな照明の灯りで家族との時間を楽しんだり、友人とお酒を飲んでおしゃべりして暖かい部屋でゆったりと過ごします。

 

ヒュッゲのような暮らしは、お部屋のお部屋のインテリアや作り方を工夫することで、私たちの暮らしにも取り入れることができます。

例えば、薪ストーブがあります。

薪ストーブはエアコンと段違いに部屋を暖めてくれますし、ストーブのまわりに自然と家族が集まり、団らんの時間が生まれます。

また、ピザやマシュマロを焼いたりして楽しむこともできます。

私も実際に薪ストーブを使っているスウェーデンハウスのオーナーさんにお話しをうかがったことがあるのですが、機能的にも鑑賞用にもとてもストーブを気に入っていらっしゃいました。

 

また、北欧の人々は照明やインテリアの使い方も上手です。

照明は暖色系の間接照明の優しい光を取り入れて、暖かみやくつろぎを感じさせるようにしています。

 

皆様もおうちでのくらしを豊かにして、ヒュッゲという習慣を取り入れてみてはいかがでしょうか？ 🙂 

今回も最後までご覧いただきありがとうございました。

引用：北陸でヒュッゲな暮らし/https://www.direct-co.com/column/439/

フルリノベーションした東保の家が完成間近です！

こんにちは！

もう8月に入り、本格的な夏が始まりましたね 😎 

 

さて、今回は近々完成するフルリノベーションを行った「東保の家」について書きたいと思います！

東保の家は8月10日(土)にグランドオープンいたします。

残念ながら写真は掲載することができないので、ご来場いただいてのお楽しみになります 😥 

 

先日ご近所の方には先行してご挨拶もかねてご招待いたしました。

東保の地域の方は本当にあたたかい方ばかりで、楽しくお話しさせていただきました 🙂 

そして、興味津々に私共の案内を聞いて下さり、色々な所で「すごいね」「きれいになったね」というお声が聞こえました。

 

148年の歴史がある古民家ですので、ご近所の方は昔から家のことを知られていて、思い出に馳せていた方もいらっしゃいました。

ご近所の方いわく、この家は格が違うのだそうです。

たしかに「ワクノウチ」が立派ですし、今回減築を行うほど広い古民家でした。

 

リノベ後も、そのワクノウチをしっかり活かした空間がございます。

私はその空間が1番好きです。

畳が敷かれていて、ワクノウチにより天井が他と比べ高かったり、間接照明がまるで旅館のような高級さを演出しています。

ぜひ皆様にもご体感いただきたいです！

 

私たちは、北欧と古民家との調和をコンセプトにしております。

外観は山吹色という北欧でよく見かける黄色のような色を取り入れました。

また、LDKも北欧柄を取りいれたカーテンやクロスを採用しています。

 

なぜ北欧と古民家との調和なのか…　と思われると思うのですが、

しっかりご説明させていただくと、ご納得いただける自信があります。

 

ご来場はいつでもお受付しております。

ご来場いただけた方には先着で、こちらのオリジナル手ぬぐいをプレゼントしております！

 

皆様のご予約のほどお待ちしております！

 

今回も最後までご覧いただきありがとうございました 😛